东莞现在房价跌了吗
- 东莞现在房价跌了吗
- 东莞楼市新政
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东莞的房子从去年6月到现在平均普跌了20%左右，松山湖里部分房子直接从6万多降到了4万多，降幅很大。成交量萎缩。二手房基本卖不动。行情很差，不知道今年下半年是否会有改善
2021年2月27日凌晨，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》。俗称“莞六条”。
核心内容有3点：1、加强限购，堵死假离婚。2、严控信贷，二套房首付提高。3、严控房价，简单来说就是，一切新房在现有基础上停涨。
3月15日，东莞对“莞六条”出台15条细则解读，再次重击炒房；
3月26日，东莞住房和城乡建设局发布《我市首次发布典型镇街热点二手楼盘网签价格情况说明》，并公示了133个二手楼盘指导价。
目的是进一步加强房价信息公开，提高二手住宅价格透明度，引导市场理性交易。
4月29日，广东省东莞市住建局发布新建商品住房限价新政，提出了几条楼市调控的新举措。其中之一为，取得预售许可证商品房房价一年内涨幅不超3%。
东莞已开启新一轮楼市调控：
事实上，早在4月29日楼市新规发布前，东莞已经开启了新一轮的楼市调控，出台了一系列政策性文件。
4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，表示要加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案，待报国务院备案后正式实施。
【拓展资料】
要求提到，会迅速制定落实措施和方案，扎实有效地做好房地产调控工作，促进东莞市房地产市场平稳健康发展。
要加强与土地、金融、财税等部门联动，加强新建住宅价格监管和二手房交易管控，研究补齐现有政策在系统性、整体性、协同性上存在的短板和不足。同时，加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案，待报国务院备案后正式实施。
值得一提的是，4月11日这次加码的楼市调控，其实并不是2021年东莞的第一次。东莞年初就紧跟深圳，不断加码楼市调控。
从地理位置上看，东莞处于广州、深圳两座高房价城市中间，是房价的洼地。近年来，不少深圳和广州的居民到东莞购房。尤其是深圳，深莞两地生活同城化加快，人们纷纷到临近深圳的东莞购房，很大程度推高了东莞房价。首先，粤港澳大湾区概念被正式写到了十九大报告里面，这对投资人来说是一个强烈的信号，钱自然也随之而来。其次，东莞的土地供应量自从2016年起就日趋下降，2020年各大开发商都来东莞抢地，地少价高自然也促使房价上涨。目前东莞房价来看，离东城只有4公里的石碣去到2.7万，东城去到3.8万，南城接近4万。
所以，2021年如果想买房置业，不防参考一下临近东莞只有直线距离8公里的增城石滩，同样是6到8公里的路程，价格却有着天渊之别，目前石滩处于价格低洼期，火车新东站就在这里，东莞有茶山高铁站，40分钟可到达深圳高铁站，增城TOD也有广汕高铁，增城火车站，时速350公里每小时，连接新塘和广州东站，新塘TOD目前周边价格最高在3万8每平，广州东站周边楼价在15万?，因此增城TOD板块的交通发展。而石滩板块高铁站也正在动工，周边配套知名学校黄岗中学、天恩、华师附小等，医疗有广州以至广东最先进的三甲医院和优越的医生团队，为人民的健康保驾护航，所以石滩是一个很不错的选择。
2020年是一个让太多人难以忘记的一年。新冠疫情的突然来袭，让全球经济都受到重创，还好，在全国人民的共同努力之下，第一波疫情被控制住了，我们的经济也基本恢复了正常。
对于2020年的房地产市场来说，可谓是艰难重重，虽然面临着一些困难，由于去年12月的相关统计数据还没有出来，但是有机构预测去年总销售将达17亿平方米、销售总金额有望超过17万亿元，可能会双双创下历史新高。
从政策层面来看，在过去的一年里面，三道红线、楼市打新、卖地金额创新高等成为房地产行业年度关键词。“房住不炒，因城施策”楼市调控主旋律没变，11个月时间，各级相关部门发布调控政策高达458次。
在众多的调控政策环境下，一些比较大的房企，在销售较好的城市加大了产品的推销力度，营销体系各种方式全上场，比如直播卖房、打折卖房、渠道带客，线上线下等各种花式营销，回笼资金是每个房企都必须完成的任务。
国家统计局公布了2020年前11个月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。其中新建商品住宅销售价格同比涨幅前三是银川、唐山、徐州，均涨超10%，银川新房价格涨幅15%居首；东莞11月二手房均价达到22890元，同比上涨40.96%，涨幅位居全国第一。深圳二手房均价全国第一，已涨破8万元大关，比上海贵30%以上。
在2021年，房价会是一个什么状况？我想应该用上“艰难”二字比较准确。
一、政策层面“住房不炒”这四个核心字，我想在2021年还会被不断提起，出现在各类文件之中，有了这一点，各种对于楼市的调控政策才会更加直接和硬气。
金融政策方面对于房企的控制是最直接的，只要堵住了资金口，去掉房企的高杠杆，房企也就没有疯狂抢地的底气了。
各个地方上的双限政策，有一些松动，但应该不会有全面的松动，这块政策可能也不会有改变。
二、市场方面如果双限的购房政策不放开，那么每个城市的房企眼中的顾客将局限于很小的一部分人群，那就是没有房子的外来人口，但又符合购房条件的群体，只是这部分人群也不是什么有钱的群体，对于高房价也很敏感。
至于改善型需求，在前20年，有很大部分家庭至少都有2套房子以上，要改善早就进行了改善，而现在这个环境下，即使有部分持币待够的群体，也会渴望着价格的进一步下降，虽然这种价值下降早已经开始（通货膨胀引起的价值下降，价格可能没什么变化）。
所以通过以上两点来看，对于房企来说，2021年可能比2020年更难过，市场和政策的双重打击之下，可能会有一批房企难以熬到头；而对于老百姓来说，特别是需要购买房子的人来说，房子的价格只要不涨，它的价值就是一直在跌的。
“看到买回深圳的希望了。”5月14日，“莞七条”落地后，苗淼充满干劲，距离卖掉东莞安家深圳的小目标又近了一步。
2018年上半年，楼市火热，“网红盘鼻祖”华润城润府三期开盘，万人空巷。也是这一年，经济学家樊纲提出著名的“六个钱包”理论。
够不上深圳，苗淼曲线买房，在喜提华为的东莞松山湖隔壁大岭山镇，举全家之力上车。2019年底，楼盘交付，苗淼收房。蹭着松山湖的热度，大岭山算是跑赢大盘，苗淼的房子涨了一百多万。
最近这一年，楼市遇冷。即便房子还在限售期，苗淼依然充满焦虑，新房不断上新，谁会买二手房呢？
“莞七条”发布，苗淼看到了希望。
根据新政，东莞住宅限售年限从3年调整为2年。这意味着，苗淼的房子今年年底就“解限”了。二孩家庭可以多买一套房，意味着市场上又多了很多房票。
政策落地、房贷利率下调，楼市活跃起来，苗淼的房子或许也能更易出手。
新房到访量创年内新高
东莞的开发商比苗淼更快看到希望。
5月14日，位于东莞谢岗的招商保利依城大观发布《紧急通知》称，因政策影响，售楼部看房客户激增，请销售通知客户采用预约制看房。
《紧急通知》指出，为确保前期已经看过房的意向客户能够知晓动态，现场销售优惠保留到明天（5月15日）24点，从2022年5月16日开始，商铺上涨4个点、洋房上涨3个点。
时代周报记者致电招商保利依城大观售楼部获悉，优惠取消属实。
“我们（置业顾问）的优惠权限已经被收回了，不过可以向领导申请试试。”招商保利依城大观销售人员表示。
位于东莞万江的奥园翡翠澜湾，同样在“莞七条”发布当日涨价。
时代周报记者获得的《关于东莞奥园翡翠澜湾项目在售产品价格上调通知》显示，“结合近期市场政策调整，以及项目复工复产的具体情况，所有在售产品于5月16日起，价格上调2%，且所有特价政策一律取消。 ”
开发商涨价的底气来自激增的来访量。
据合富研究院监测，“莞七条”发布的首个周末，阴雨天也未能影响各大楼盘案场的来访量上升，上周日（5月15日）创下年内单日来访量最高记录。
不过，来访量与成交量之间并不能划等号。
招商保利依城大观一名置业顾问对时代周报记者表示，该项目于今年1月启动全民营销，推荐成交住宅或商铺，每套佣金1万元。
奥园翡翠澜湾于2021年10月取得预售许可证，356套房源获批入市。东莞市住建局官方小程序“莞e认购”显示，截至5月16日，该楼盘有209套房源可售。开盘半年，该项目去化约41%。
东莞虎门一民企营销人士姜立告诉时代周报记者，目前，“莞七条”未对新盘去化带来显著影响，客户的市场信心仍不足，观望情绪浓厚。
低价房源补涨
“莞七条”为新房市场激发改善性需求，也大幅降低二手交易成本，将增值税的免征年限由5年调整为2年。
政策落地当天，东莞二手业主纷纷调价。时代周报记者获悉，新政落地24小时内，共有307名业主调整报价。
据诸葛找房监测，5月16日10点往前的24小时内，东莞二手市场上，涨价房源有103套，涨幅最大的房源是塘厦奥园观澜誉峰一套约124平方米4房。
诸葛找房提供的变动记录显示，该房源于今年4月14日在乐有家挂盘出售，报价385万元，4月26日下调报价至348.8万元，5月15日上调报价至454.7万元，涨幅高达109.5万元。业主自称，“全新装修，只住了3个月。由于孩子在深圳上学，被迫卖房搬回深圳。”
时代周报记者观察发现，涨价房源的百分点大多在个位数，意在试探市场热度。
比如，常平嘉宏地王大厦一套二手房，于2021年4月挂盘出售，报价96万元。经过8轮调价，这套房源在5月16日的最新报价是100万元，上涨4万元。
来源：诸葛找房网站
乐有家营销副总裁郭凤敏告诉时代周报记者，涨价的主要是在“莞七条”后更容易出售的房子，比如“多证合一”的房子。
“这部分房产的价格过往低于市场价，客观来讲，属于补涨。”郭凤敏强调。
有业主上调报价试探市场，亦有业主下调价格借机出货。
来自诸葛找房的数据显示，同期的24小时，降价房源有204套，几乎为涨价房源的两倍。而且，降幅动辄10%起步，不乏20%甚至更高。
以虎门万达广场房源为例，一套约93平方米3房，5月16日下调报价至350万元。大约1年前的初始挂盘价是450万元，跌幅超过22%。
同在虎门的万科云城，一套约91平方米3房，最新报价378万元，4月的初始报价是428万元，降价50万元。链家平台显示，目前虎门万科云城在售房源315套，包括车位、公寓、住宅等，最近3个月成交5套。
卖家有心让利出货，但市场是否买单仍有待观察。
郭凤敏表示，“莞七条”虽然对市场信心有积极的促进作用，但目前市场观望情绪浓厚，买卖双方心态较为理性。
深圳“大厂打工人”宋阳原计划在莞购房。为获得买房资格，他从2020年开始在东莞缴纳个税。如今，即便已经有了名额，手握一百多万现金的他，已经提高了选房标准，不会冲动入市。
郭凤敏认为，“房住不炒”的总方针没有改变，政策频出是为助力房地产行业平稳发展，满足合理购房需求。同时，“莞七条”出台有利于满足业主出售房产的合理需求，让房地产能够处于合理的流通状态。“莞七条”有望促进楼市一定程度的回暖复苏。
某研究院高级分析师李兴旺认为，“莞七条”提出满足合理购房信贷需求，在“因城施策”背景下，此后东莞首付比例、贷款利率均有望调整，后市成交可期。
（应受访者要求，苗淼、姜立、孟振朗、宋阳均为化名）
通过此前住建部部长王蒙徽的对楼市调控政策的表态，特别是“促进房地产市场平稳健康发展”这13个字可以看出，2021年房价的走势大概率还是以稳定为主，并且调控政策依旧不会放松。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，楼市在这种定位和住房资源已经过剩的大环境下，房价不仅失去了大涨的基础，也失去了大涨的动力。因此，对于刚需购房者们来说，不用再担心房价会出现大涨，当然也不用担心房价会出现大跌。
东莞出台新房限价细则
4月29日，广东省东莞市住建局发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房〔2021〕4号）》，其中提出新房备案价上调空间控制在5%以内，而未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。
9月30日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于发布商品住房价格地图的通知》，各镇街相应地段的新建商品住房价格水平（精装修交付标准）。此外，10月15日起，东莞市将选取的部分新建商品住房项目作为试点，启用购房意向登记系统。通过积分排序公证摇号销售的新建商品住房，在取得不动产权证之日起5年内不得上市交易。
新建商品房精装价格以前7个月网签价格为依据
东莞市住建局表示，东莞全市商品住房价格地图中标识价格代表各镇街相应地段的新建商品住房价格水平（精装修交付标准），具体以各园区、镇街今年1-7月有代表性新建商品住房项目网签价格或近两年有代表性的住宅用地出让项目申报价格为计算依据，其他地段价格由住建部门按土地分级、基础设施现状、二手住房价格等参数适当调整。
地图中标识价格作为未来住宅用地限房价出让的重要参考，将更好地稳定市场预期，也有利于房地产开发企业在土地竞拍前核算经济成本，减少金融风险。
根据东莞全市商品住房价格地图，澎湃新闻看到，房价分为7个等级，园区、镇街包含多个等级，每个等级的房价区间存在一定重叠。
颜色最深的Ⅰ级房价在38822元/平方米～46500元/平方米，如松山湖（生态园），华为终端总部地址就位于松山湖南部。
属于Ⅱ 级房价的，寮步镇房价约33494元/平方米，与松山湖相邻的大朗镇，部分被界定在35548元/平方米，凤岗镇属于Ⅱ 级区域的房价约40835元/平方米。
属于 Ⅲ级的有长安镇部分区域，房价在42469元/平方米，虎门镇部分区域的房价在33882元/平方米。
Ⅳ级别的区域中，属于厚街镇的约26637元/平方米；沙田镇的V区域，房价约27442元/平方米，Ⅵ 的区域约25046元/平方米；东坑镇的Ⅵ 区域，房价约22899元/平方米，樟木头镇则是23769元/平方米。
浅色最浅的Ⅶ级以东莞市周边街镇为主，麻涌镇的部分约22270元/平方米，中堂镇的部分约19867元/平方米，谢岗镇的部分为19530元/平方米。
东莞市住建局表示，接下来将继续做好新建商品住房价格监管工作，建立房价地图常态化发布机制，逐步建立住宅价格分区制度，促进房地产市场平稳健康发展。
摇号商品房产证满5年方可上市
另一方面，东莞将启用购房意向登记系统。2021年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目（以发证时间为准），统一通过购房意向登记系统办理认购登记。2021年10月15日前，选取部分新建商品住房项目作为试点。
东莞市住建局表示，符合条件的新建商品住房项目必须使用购房意向登记系统进行认购登记，凡未在购房意向登记系统上成功登记的购房人，将无法参与新建商品住房认购、公证摇号选房和进行《商品房买卖合同》网签备案。
开发企业应在取得预售许可证或现售备案证书后10日内启动集中认购登记，否则系统将自动启动登记程序。集中认购登记时间应不少于5日（含），开发企业可在线上申请适当延长集中认购登记时间，含延长时间在内不超过10日（含）。
1、集中认购登记截止后，通过系统初步审查的购房人（联名购房的按1人计，下同）人数少于等于当期可售房源数的新建商品住房项目，开发企业可自行组织已办理认购登记的购房人有序选房销售。
2、集中认购登记截止后，通过系统初步审查的购房人人数大于当期可售房源数的，开发企业可要求购房人到开发企业委托的银行办理诚意金冻结手续，诚意金金额由开发企业自行设定，但最高不超过本批次拟销售房源总价最低一套的20%。购房人应在集中意向登记时间截止后2日内办理诚意金冻结手续，逾期视为放弃。成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数且少于等于当期可售房源数3倍的新建商品住房项目，需实行公证摇号销售，由开发企业委托公证机构进行公证。成功冻结诚意金的购房人获得入围摇号资格，开发企业须对入围摇号的购房人名单进行公示，公示时间不少于1日（不含公示当天），并对公示期间购房人提出的异议做好解释工作。成功诚意金冻结的人数少于等于当期可售房源数的项目，开发企业可自行组织已冻结诚意金的购房人有序选房销售，处理方式同本条第一款规定。
3、集中认购登记截止后，通过系统初步审查且成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数3倍的新建商品住房项目，需通过积分排序确定入围摇号购房人名单。通过积分排序公证摇号销售的新建商品住房在取得不动产权证之日起5年内不得上市交易。每个购房人获得100分的基础分，根据不同积分情形获得加分，按积分高低排序，积分相同者不分先后。
集中认购登记截止后，通过初步审查的购房者每人获得100分的基础分，根据不同积分情形获得加分，按积分高低排序，积分相同者不分先后。
东莞市住建局明确，房地产开发企业按照公布的选房时间，在公证机构的监督下组织购房人按照公证摇号产生的选房顺序选房。每个摇中的购房人（家庭）只能选购1套住房。
选房当天出现弃选以及在两天无理由退定期限内提出有效退定申请而退出的房源，由开发企业在两天无理由退定期限结束后2个工作日内，在公证机构监督下，依据公证摇号产生的选房顺序按序递补进行第二轮选房。第二轮公证选房结束后，对剩余未选到房的购房人，开发企业在2日内解除诚意金冻结。摇号选房结果公布后，摇中并已选房的购房人应在选房时间截止后2日内向开发企业提供相关证明材料，进行正式购房资格审查。购房资格审查结果以房地产交易管理部门出具的住房限购查询证明为准。开发企业须对通过购房资格审查的购房人名单进行公示，公示时间不得少于1日（不含公示当天）。未在规定时间内提交证明材料、未通过购房资格审查的购房人，视为放弃交易，并退出所选房源。
因未取得银行按揭贷款或者主动放弃等原因解除认购书退出的房源，仍需依据公证摇号产生的选房顺序按序递补，在公证机构监督下进行选房，直至所有房源售罄。如所有参与摇号的购房人均参与选房后仍有剩余房源的，由开发商自行处理，但购房人仍需在购房意向登记系统上进行认购登记后方可交易。
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