为什么看房子之前要登记电话号码
- 为什么看房子之前要登记电话号码
- 销售接待客户的基本流程
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这是房产中介自己要求的互相联系的方式，以便有什么情况沟通联系，如果是二手房也是有约束，在中介看房私自找房主交意。
销售接待客户的基本流程
销售接待客户的基本流程，销售是我们现在行业比较多人做的，而且接待客人时，管理部们要拟定重要客户的接待计划，协调相关部门落实接待任务，提供后勤保障，并做好后续重要信息的传递及存档工作。下面是销售接待客户的基本流程。
1、 客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他销售人员注意。
2、 当值销售人员立即上前，热情接待。
3、 帮助客户收拾雨具，放置衣帽等。
4、 经过接待，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。
4、 对于新手来说，注意察言观色，有老员工带的时候要留意他们，与客户交流的方到自己的时候好运用得上。
销售人员的工作流程
第1节寻找目标客户
一、客户的来源以及渠道
要想把房子卖出去、首先要找到有效的客户。客户的来源有许多种、如:咨询电话、房展会、现场接待、房屋促销活动、上门拜访、朋友的介绍等。
很多客户通过开发商做的广告打来电话、或者是在房展会上、各种促销活动中得到的项目资料、如果感觉还蛮符合自己的要求、那么就会抽出时间来亲自到项目的现场售楼处进行参观、或是通过朋友额介绍而来。
一般而言、打电话的客户只想对项目初步了解、如果感兴趣了、才会来售楼处参观;而通过朋友介绍而来的客户、则是对项目已经了解、并符合自己要求、购房的意向性较强。
二、接听售楼处热线电话
1、基本的动作
(1)接听电话时必须态度要和蔼、语音亲切。一般先主动的问候:“XX花园或者寓、你好”、然后再开始来交谈。
(2)通常、客户在电话中都会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等问题、销售人员应扬长避短、在回答中将产品的卖点巧妙地融入。
(3)在与客户交谈中、设法取得我们想要的资讯:
第1要件、客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。
第2要件、客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。
其中、与客户联系方式的确定最为重要。
(4)较好的做法是、直接约请客户来现场看房。
(5)挂电话之前应报出业务员自己的姓名(有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号、呼机号、以便客户随时咨询)、并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。
(6)马上将所得资讯记录在客户来电表上。
2、注意事项
(1)接听电话时、要注意按公司的要求做(销售人员上岗前、公司要进行培训、统一要求)。
(2)广告发布前、应事先了解广告内容、仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题。
(3)广告发布当天、来电特别多、时间更显珍贵、因此接听电话应以2到3分钟为限、不宜过长。
(4)接听电话时、尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。
(5)约请客户应明确具体时间和地点、并且告诉他、你将专程等候。
(6)应将客户来电信息及时整理归纳、与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。
(7)切记:接听电话的目的就是促使客户来售楼处、做更深一步的面谈和介绍。
第2节现场接待
现场接待作为销售环节中最为重要的一环、尤其应弓I起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。
一、迎接客户
(1)客户进门、每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”、提醒其他销售人员注意。
(2)销售人员立即上前、热情接待。
(3)帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。
(4)通过随口招呼、区别客户真伪、了解客户来自的区域和接受的媒体(从何媒体了解到本楼盘的)。
(5)询问客户是否与其他业务员联系过、如果是其他业务员的客户、请客户稍等、由该业务员接待;如果不是其他业务员的客户或该业务员不在、应热情为客户做介绍。
注意事项
(1)销售人员应仪表端正、态度亲切。
(2)接待客户或一人、或一主一辅、以二人为限、不要超过三人。、
(3)若不是真正客户、也应照样提供一份资料、作简洁而又热情的招待。
二、介绍项目
礼貌的寒喧之后、可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如:朝向、楼高、配置、周边环境等)、使客户对项目形成一个大致的概念。
1、基本动作
(1)交换名片、相互介绍、了解客户的个人资汛情况。
(2)按照销售现场已经规划好的销售动线、配合灯箱、模型、样板间等销售道具、自然而又有核心地介绍产品(着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设汁、主要建材等的说明)。
2、注意事项
(1)此时侧重强调本楼盘的整体优点。
(2)将自己的热忱与诚恳推销给客户、努力与其建立相互信任的关系。(3)通过交谈正确把握客户的真实需求、并据此迅速制定自己的应对策略。
(4)当客户超过一人时、注意区分其中的决策者、把握他们相互间的关系。
(5)在模型讲解过程中、可探询客户需求(如:面积、购买意图等)。做完模型讲解后、可邀清他参观样板间、在参观样板间的过程中、销售人员应对项目的优势做核心介绍、并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。
三、带看现场
在售楼处作完基本介绍、并参观样板间后、应带领客户参观项目现场。
1、基本动作
(1)结合工地现况和周边特征、边走边介绍。
(2)按照房型图、让客户切实感觉自己所选的户别。
(3)尽量多说、让客户始终为你所吸引。
2、注意事项、
(1)带看工地的路线应事先规划好、注意沿线的整洁与安全。
(2)嘱咐客户带好安全帽(看期房)及其他随身所带物品。
第三节谈判
一、初步洽谈
样板间及现场参观完毕后、可引导客户到谈判区进行初步洽谈。
1、基本动作
(1)倒茶寒喧、引导客户在销售桌前入座、给其项目资料、并对项目的价格及付款方式做介绍。
(2)在客户未主动表示时、应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。
(3)根据客户所喜欢的单元、在肯定的基础上、作更详尽的说明。
(4)根据客户要求、算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。
(5)针对客户的疑惑点、进行相关解释、帮助其逐一克服购买障碍。
(6)适时制造现场气氛、强化其购买欲望。
(7)在客户对产品有70%的认可度的基础上、设法说服他下定金购买。
2、注意事项
(1)入座时、注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。
(2)个人的销售资料和销售工具应准备齐全、以随时应对客户的需要。
(3)了解客户的真正需求、了解客户的主要问题点。
(4)销售人员在结合销售情况、向客户提供户型和楼层选择时、应避免提供太多的选择。根据客户意向、一般提供两、三个楼》层即可。
(5)注意与现场同仁的交流与配合、让现场经理知道客户在看哪一户型。
(6)注意判断客户的诚意、购买能力和销售概率。
(7)现场气氛营造应该自然亲切、掌握火候。
(8)对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。
(9)不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。
上述程序完成之后、客户会拿齐资料回去考虑、此时销售人员可留下其联系办法(较好询问客户何时联络方便)、并表达希望其能尽快做出决定的意思(表达方式不宜太过直白、要严禁过分夸大销售状况)、较后、应送其出门与其道别。
个别意向很强的客户可采取收取小定金的、方式、向其声明他所中意的单元可为其保留(保留时间以不超过3天为宜)、此种方式有助于客户更早的做出购买的决定、采取这种方式的时机由销售人员根据现场情况自行把握。
二、暂未销售
1、基本动作:
(1)将销售海报等资料备齐一份给客户、让其仔细考虑或代为传播。
(2)再次告诉客户联系方式和联系电话、承诺为其作义务购房咨询。
(3)对有意的客户再次约定看房时间。
(4)送客至大门外或电梯间。
2、注意事项
(1)暂未销售或未销售的客户依旧是客户、销售人员都应态度亲切、始终如一。
(2)及时分析暂未销售或未销售的真正原因、记录在案。
(3)针对暂未销售或未销售的原因、报告现场经理、视具体情况、采取相应的补救措施。
第四节、客户追踪
客户追踪
1、基本动作
(1)繁忙间隙、依客户等级与之联系、并随时向现场经理口头报告。
(2)对于A、B等级的客户、销售人员应列为核心对象、保持密切联系、尽一切可能、努力说服。
(3)将每一次追踪情况详细记录在案、便于日后分析判断。
(4)无论较后是否销售、都要婉转要求客户帮忙介绍客户。
2、注意事项
(1)追踪客户要注意切入话题的选择、勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。
(2)追踪客户要注意时间的间隔、一般以二三天为宜。
(3)注意追踪方式的变化:如可以打电话、寄资料、上门拜访、邀请参加促销活动等。
商务接待重要客户的礼仪流程
一、计划与准备
1、综合管理部在接到公司领导通知或相关部门接待联系单时，应充分与申请部门沟通，详细了解客户的基本情况：客户职务、来访具体时间、人数、逗留日期、目的和接待要求等。在此基础上拟定相关接待计划，编制日程安排表，酌情安排接待标准。
2、综合管理部根据拟定计划通知参加会晤的领导、陪同人员、落实会晤时间及场所。
3、综合管理部根据客户情况提前按接待标准预定好宴请客户的.酒店，酌情安排酒水、香烟、用餐标准;需住宿的应提前按接待标准预约好客户下榻酒店。
4、综合管理部根据情况计划安排客户用餐酒店、游览路线、购物商场、娱乐项目。
5、因会议需要综合管理部需准备会场花卉、水果、烟茶、音响设备、投影设备、领导席签、横幅、制作欢迎牌、指示牌、安排礼仪人员，并安排现场摄影摄像等。
6、综合管理部根据情况安排接待所需车辆，保证车辆清洁，安全性能良好，接送人员负责协作综合管理部接待人员协调安排，统一调度。
7、如有需要综合管理部应根据情况提前为客户购买车票及机票。
二、接待标准
一级接待标准：
陪同人员：总经理、副总经理、综合管理部部长
1、迎接：总经理、副总经理、综合管理部部长在机场、车站、公司门口迎接，注意把握迎候时间，提前等候于迎接地点，接待人员引见介绍主宾时，要注意顺序(遵守介绍时的先后次序。
正规的做法，是要先介绍主人，后介绍客人;先介绍职务低者，后介绍职务高者;先介绍男士、后介绍女士;先介绍晚辈、后介绍长辈;先介绍个人，后介绍集体。在接待外国来访者时。
若宾主双方皆不止一个，则为其双方进行介绍时，要先介绍主人一方，后介绍客户一方。不过在介绍各方人士时，通常应当由尊而卑，按照其职务的高低，依次而行。
来访时主人先伸手表示欢迎。告辞时，待客人先伸手后，主人再相握。握手的力度以不握疼对方的手为限度，初次见面时，时间一般控制在3秒内。介绍时就把身份、地位低的一方介绍给相对而言身份、地位较为尊贵的一方。)
2、参观：总经理、副总经理、综合管理部部长陪同，由综合管理部部长沿途介绍城市基本情况以及到达公司后详细介绍公司信息。
3、座谈：公司人员确保公司环境、室内、洗手间清洁、室温适度、灯光合适，将公司简介或相关资料、纸笔、茶水杯、水果、香烟摆放于接待室。可根据需要制作领导席签、横幅、欢迎牌、指示牌，调试好音响设备、投影设备、摄影摄像设备。
4、用餐标准：综合管理部根据公司标准预定酒店：
5、下榻宾馆标准：综合管理部根据公司标准预定酒店：
6、综合管理部根据情况、客户意愿和兴趣提前计划参观游览路线。
7、综合管理部根据情况购买礼节性礼品。
二级标准：
陪同人员：副总经理、综合管理部部长、相关部门经理
1、迎接：由综合管理部人员到公司驻地门口迎接，引导客户。
2、参观：副总经理、综合管理部部长、相关部门经理陪同，由综合管理部部长沿途介绍城市基本情况以及到达公司后详细介绍公司信息。
3、座谈：公司人员确保公司环境、室内、洗手间清洁、室温适度、灯光合适，将公司简介或相关资料、纸笔、茶水杯、水果、香烟摆放于接待室。
4、用餐标准：综合管理部根据公司标准预定酒店：
5、下榻宾馆标准：综合管理部根据公司标准预定酒店：
6、综合管理部根据公司标准购买礼节性礼品。
日常接待客户标准流程
每天的客户接待流程标准化可以送员工的签单和服务更加轻松。
迎
迎就是说客户对品牌店面的一个美好的印象和初步的信任都是在初次短暂的见面中建立的，在7到30秒之间给客户留下第一个好印象。店面导购在迎接客户的时候一定要做到两个必须，三个标准。
两个必须：
第一个必须：必须穿工装要求每位导购上班期间必须穿工装，注意我们仪容仪表接待礼仪服和服务的一个礼仪规范。
第二个必须：必须有门迎，每一个店面必须安排导购。店门口站立作用有两个，一是可以给客户提供及时的接待服务，二是可以随时开可以开展客户的一个拦截，增加进店的一个客户数量。
第三个标准是指一个标准的微笑，就是我们在迎接客户的时候必须面带标准的微笑；一个标准的鞠躬迎接客户的时候，在客户距离自己一米的距离的时候上升15度的一个鞠躬；还有一句标准的问候语：您好，欢迎光临某某品牌某某店。销售顾问谁为您服务类似这样的一个标准的问候语。
跟
跟就是说引领客户在展厅里了解产品，在引导的过程中一定要做到一持二看三遵循四节点。
一持就是说在引领客户进店了解产品的时候，必须手持谈谈工具，不允许空手引领客户。
二看就是一看客户的行走的神态，着装等来判断客户的一个消费能力性格特征群体中谁是决策人。二看客户的`一个神情目光肢体动作来判断客户对我们哪类产品比较感兴趣。
三遵循就是遵循店面销售动线的一个方向引领，就是引导客户在展厅中不重复看我们所以的产品。第一要遵循我们动线方向的引领，第二要遵循客户的走向的一个跟进，第三要遵循在客户侧前方40厘米的一个位置。
四节点主要是第一是关注我们利润产产品，第二就是关注我们的畅销产品，第三关注特价产品，第四就是关注五金件，对比看。
问
问是和客户沟通的，有技巧的提问可以尽快来掌握客户的一个需求。掌握了客户的需求之后，我们要给客户做出合适的产品推荐和服务。
在和客户沟通询问的注意过程中，要注意五个要点，第一个要点就是要先易后私，就是先问客户愿意回答并且不涉及客户隐私的一些问题，比如说装修风格。
第二要点就是在询问方法上采用封闭式的问题为主，开放式问题为辅的穴方式。比如：姐您家准备装中式风格还是欧式风格封闭式的问题，有利于客户选择回答。
第三个要点就是在问的时候一定要注意互动交流，不要一味地问客户问题，更不可以等着客户去提问。这两种情形都是无法获得客户信任的一个表现。
第四个要点是在询问和沟通的过程中，一定不要吝啬我们的赞美之词，要多夸奖客户，因为每个人可能都有这种被肯定和被赞美的一个心理需求，肯定他们的眼光，赞扬他们的选择。这样的话，我们就更容易得到客户的一个信赖。
第五个要点就是不要粗暴地否定客户，即便客户对品牌对产品有错误的理解和表达，那我们这个时候以后导购人员也一定要委婉的说出正确的答案，千万不要简单粗暴的否定和反对。
导
导就是说在引导客户的过程中，要注意四个要点，一是介绍要有逻辑的顺序，二就要聚焦的推荐，第三就是榜样的力量。第四要充分利用电子工具。
我们在引导客户了解产品选择产品过程中要注意的三个要点。
第一个要点就是产品介绍要有逻辑顺序，一定先整体后局部，从上往下，从左往右的逻辑顺序。
第二个要点是聚焦推荐不要给客户太多选择，因为当我们给客户太多选择的时候反而会让客户无法聚焦。在引导客户最多从三个选项中做选择。
第三个要点是榜样的力量，那我们引导客户的过程中，要充分利用签单墙，感恩墙的客户家的实景照片，让客户有直观的认识。
坐
坐就是让客户坐下来沟通，大家一定要记住，让客户坐下来我们签单，成功率会提升30%。
让客户坐下来的时候要注意规避四种情形。
第一个就是要规避客户的视线，面向开阔的方向这样的一个位置安排客户的注意力容易被其他人干扰，影响我们沟通的一个效果。
第二个要规避远离决策人在选购产品的过程中是可以作出是否购买的决定的，所以远距离决策人员沟通效果肯定是不好，一定要让决策人感到自己非常受重视这样一种感觉。
第三个要规避的和客户面对面就座，对面坐可能会造成一个沟通的不变以及有对抗谈判的这样的一个产业的一个暗示，那正确的做法一般是和客户成L型的一个方向坐下。
第四个要规避的就是其他事项的一个干扰。我们和客户坐下来交流一定要专心，不要接听电话，不要临时去处理其他的事情。
画
画就是根据客户的需求，把基本的设计理念画出来，让客户能够更直接的看到自家的一个衣柜草图。
在画这个环节和客户交流接受产品的时候，一定要提前把客户的每个需求记下来，然后画出来给客户看。
总之就是销售的过程中话不如画。在画草图的时候，是和客户第一次沟通的时候，要用手绘草图的方式，让客户在短时间内记住品牌基础产品技术设计技术导购。
在销售的过程中一定要经过和客户的多次交流和沟通，当再次邀约客户的时候，给客户画设计图，这样的邀约和沟通才会比较有价值。
算
算，就是在客户交流接受产品的时候把一些必须的数据算出来，再算价格的时候，要遵循两个原则，一是从少原则，而是延后原则。
留
留就是通过交流沟通，让客户能够留下联系方式。客户留下电话号码或者是微信号，方便我们后续的联系和服务。可以使用礼品优惠回馈等方式。
送
送就是送客户离店。送客户离店有两个细节，第一是保持礼仪，第二是让客户推荐，原则就是送出门送资料送随手礼等。
送出门就是送客户到距离门店门口3米以上。、送客户离店的时候一定要给客户准备一份资料，包括我们产品的宣传单页活动的宣传单页员工的名片以及随手礼。
随手礼要携带比较方便，比较贴心，比较实用的。在和客户分别的时候一定要让客户帮助推荐我们的品牌，对未签单的客户说如果您朋友有需要，你要带着他来，我会给优惠。签单的客户一定要求他转介绍，要让他推荐我们的品牌。
不是。
设计之初，先分析核心的目标客户，精确锁定才更有冲击力，利用从众心理和集体无意识主义的原则，依托核心客户带动重要客户和边缘客户，将三类目标客户的交集范围再压缩，挖出核心客户的不与其他目标客户相冲突的核心价值观，以点带面的进行精准锁定。
而不是大而全的妥协与折中，以此再进行清晰有力的售楼处设计。依据发展商的核心目标客户定位进行有效投资。
售楼处作为楼盘销售的窗口，关乎开发商的素质、楼盘的品质，理所当然地被开发商所重视。而购房者在售楼处里也基本上能够了解该楼盘的情况，对于楼盘是否符合自己的心意，也有了大体的把握。因而，售楼处便成了买卖双方的“阵地”，学会在售楼处设计里看门道，是买家必修的一课。
为了方便广大网友购房需求而产生的，一种集实景、电子沙盘、文字介绍在内的网络新选择。利用互联网的优势，搭载于网络的平台，提出的全新购房理念。通过互联网的便捷特征，免去实地看房的奔波之苦。
同时，通过网络的便利条件，为开发商推广自己的项目提供了全新的平台。不仅涵盖了纸质楼书的全部内容，更提供了实景展示。相关的信息介绍，既包括本项目，同时还可以介绍其他项目。
是为了以后更好的联系客户，给于提供更好的服务。
对于找上门的客户，贝壳找房的合作机构会提供咨询讲解、带看以及提供专属优惠等服务，其中房价优惠还是贝壳专属的。只有在客户留了电话，点击了同意致电后，中介才能收到平台推送的客户信息，而且信息里显示的也不是客户真实的手机号码，只是一个虚拟号。如果客户在贝壳APP上浏览其他页面或者再次同意致电时，客户的信息就可能被随机再推送给其他中介门店的其他工作人员，而客户也无法通过虚拟号再联系到之前的工作人员。
就是预约中介看一下想买卖的房子。
因为房产要考虑买卖方的时间，所以一般都要商量好。
预约，即“约定将来订立一定契约的契约”。通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。按照私法自治原则，当事人享有广泛的合同自由，包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样内容与形式的合同的自由等。预约，无疑是对与谁和就何种事情订立合同等作出预先安排，这似乎是对当事人合同自由进行了限制，实质上却把合同自由运用到极至。
房地产经纪人接待话术大全
接待是一门学问，接待做得好，衔接带看紧密就可以直接促成签单。所以一个良好的接待几乎是你成功带看的重要前提。接待分为店面接待和网络接待。当然有时候还有随机性接待，也就是在楼道里、社区花园、别的公司门前等等。我们本次主要从店面和网络接待的两个方面入手，了解其中的接待思路和相应话术。
一. 店面接待
1、 店面接待之房源接待
店面进行房源接待时，最重点的就是要问询出相应的房源信息，并加以登记。当然有些业主会和你探询现在的市场现阶段情况和走势以及成交价格。所以尽可能在不偏离事实太多的情况下压低房东的心理预期。很多时候房东会扮成客户先来了解一下市场，因为房东在长期的卖房过程中总结出中介给双方的报价是不一致的。所以房东想借此来高报自己的房屋售价。这个时候，大部分要靠经验去判断，定论后就配合相应的话术。
思路：房东直接报房源，我们做记录，之后铺垫———XX先生，我们专注附近每个小区而且我们做了快X年了，这几个小区我们就是专家。您这个房子的价位有些颇高，不过我先给您报着，我也找几个准客户带看您的房子。(思路：销售我们的专业，稳住房东)您也别报太多公司了，现在的客户哪家都走，您报太多公司客户会以为您着急卖，价格就卖不上去了，而且每个公司都会给您打电话，影响您的工作生活多不好啊?(思路：铺垫不再让其找其他中价，说出利害关系)
思路：如果房东想来探探市场价，出售的诚意需要我们自己挖掘，尤其是房东出租也行出售也行但多半倾向出租的房东，最好是给房东做售房建议，上的就是为了建立信赖，不断的给予信心，让他感觉市场不错可以出售----XX先生，您看。现在市场的成交数据都是在上涨的，现在租房的投资回报还不到3%呢，买房赚的比租房快多了。(思路：假设案例有个投资客户倒房一年就赚了XX万)顺势推荐超值的房子给他，让他换房或者直接倒房赚钱。(思路：如果依然犹豫，就先说服留钥匙，租房也是要留钥匙才方便看的。)我们公司下班是最晚的，我们的客户群体也都是高端，有些人下班都很晚，有钥匙的房源就会消化很快，您也更省心嘛!而且建议您只留我们家就好，万一有个损坏您直接找我们就好，多家留钥匙损坏了都找不到人，而且我们还会定期对您的房子做保洁。(思路：先稳住，取得信任，留下钥匙，然后再一点一点的跟进，劝服他卖掉)
思路：一些特殊情况下，例如客户刚刚在别家看过房，在其没有保护房源意识的情况下也可以用我们的专业知识来套出他看过的房源
----XX先生，您看的是不是那套XX层能看到XX小学的?不是啊，那是不是房东不在本地，家里有些乱，家具都搬走的那套啊?(思路：我们尽可能的进行专业判断，不要让其感觉到我们在套房源，而只是在了解情况好找到相应适合的给他)
思路：一般住在附近小区的房东来看橱窗时穿着都很随意，男士可能都会穿拖鞋，其实还是有一些特征能判断出来究竟是客户还是业主。在橱窗能判断出身份后就要直接引导到店内进一步信息获取
A. X姐，您是不是想出售附近的房子啊，我们专做附近的小区，很专业的。我们进门喝杯水聊一聊吧?
B. X姐，现在市场不错，您看这些房源基本上都卖掉了，我们的销售能力都很强的，您的房子拿给我们卖也会卖个好价钱的，来，咱们进门坐坐吧?
思路：如果接待的顺利我们要尽可能留下房东的电话和钥匙(自住的除外)，而且尽可能的跟房东要求一起回家看看房子内部装修保养情况。一定要养成看房拍照的习惯，这样我们无论是网站推荐房源还是在看不了房的情况下临时让客户看照片，都会有很大的帮助。所以，去看房除了带鞋套之外，尽可能带上你的相机。
2.店面接待之客源接待
对于上门的客户，我们一定要打起120%的精神接待好，因为上门的客户几乎都很准，诚意度都很大，当场带看当场逼定签单的可能性非常大。所以对于客户的把握要注意火候，不能太急，也不能漫不经心。第一个问题都要问出相应的信息或需求，还要体现我们的专业和服务品质。
思路：一般的客户大都是橱窗接待的，所以经纪人首先要对橱窗的房源很熟悉或者是脑子里有起码10套房源做应急，否则一问三不知。客户就不信任我们了
A， XX先生，您好，您看看房?
B， 您好，您随便看，觉得有合适的就叫我
思路：一定要站在客户身边但不要靠得太近。视线紧盯客户的视线焦点，发现客户留意一套房子时间比较长就稍微主动一下价绍信息。不能太殷勤，也不能太被动
A. XX先生，现在的房子卖的挺快的，这里有些房源我们也没有太及时的更新，要不您到屋里坐着喝杯水歇一歇，我给您拿户型图详细介绍一下?
B. XX先生，我们这边昨天刚出一套超值的房子是XX小区12层的小两居，正南，正对小区花园，不知道符不符合您的需求?咱们进屋详细了解一下吧。
C. XX先生，挺多房子都在我脑子里，咱们进屋结合户型图给您介绍一下
思路：无论你说什么，无论你介绍什么房源，目的都是把客户拉到店里面详谈。如果遇到怎么都不想进店的，就要抓紧时间留电话号码
A. XX先生，要不您有事就先忙，您把您电话号码给我，我这边有合适的房子马上通知您来看。
B. XX先生，您留个电话，我这边只要有超值的房子一定给您推荐。
思路：如果客户就是不肯留电话，这时候也不能放弃，因为此时再争取起码有75%的客户肯留
A. XX先生，您不留我下次有好房子怎么能及时通知到您呢!这个市场就怕错过好房子。
B. XX先生，您不就是怕我们总打电话吗?我下次先给您发短信，等您回复后再打电话，您要不回就不打扰您了!真的要给我留个电话。您的电话是13、、、?
C. XX先生，您要的这套房子看房时间不好确定，您还是留下电话号码比较好，我约好房东第一时间通知您!
D. 别不留啊，上次就有个客户没留电话，第三天出了一套特别好的房子，就是他查以接受的条件，根本找不到人，等周末再来就被卖掉了，他知道后特遗憾。您可千万别说这是没缘分，其实缘分也是我们主动创造的，您说是不?您看您的电话是13~~~~~?(思路：无论他最终是否留下电话号码，经纪人一定要主动地递过自己的名片，否则一点挽回的机会都没有!这个动作千万不要吝惜)
思路：有些客户都是这么直接，直接进店，直接找椅子就坐，直接问询你有没有XX户型或者YY户型，如果有且能看就直接看，如果没有就直接起身走人。对于这样的客户，我们也直接一点，先直接告诉她相应的信息，让同事感觉约看房，或者就直接报一套符合她要求但是现在不能看的，需要进一步核实后再约其看房，目的就是要留下其电话号码
A. X姐，你说的这套房子啊，我们在X楼6层和X楼的25层都有，但是价位略有差异。您看您的心理价位是?
B. 这套房子啊，现在这个小区这个户型在卖的就2套了，其实一共这个户型才十几套，在卖的很少，因为业主住的都很舒服，所以都不卖。这两面三刀套也不好看房，这样吧我先给您看一下照片和户型图，您要是觉得还行我们就约一下房东看看今天看不了什么时候能看。
C. X姐，这房子租出去了，只能看照片了，房东在外地，您看，如果您觉得房子不错那咱们就下个意向金吧，我把意向金协议书给您看看，签完我们传给房东，让房东尽快回来。您看呢?其实您没必要担心，我们的公司是全北京直营连锁的，在北京有600多家店呢，我们专做中高端市场，我在这个店都有四年多了，我们公司是最重视业主客户的服务和安全的。
思路：这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介
A. 您看我们是小区门口的第一家，业主们要是报房子基本上都先报给我们，况且现在业主也是有选择的报房，不是大公司都不选择。我们公司在这个社区已经开了2-4年了，和好多业主都很熟，很多业主都是在我们手里成交的，所的我们掌握这个社区的绝大部分房源，查以帮您在最短的时间内找到最合适您的房子，您 毕竟也是大忙人，也没那么多的时间耗在买房这件事上，所以我们的效率一定是最高的。
B. X姐，我们公司06年就在这里了，专做这周边的社区。所以基本上这个社区在卖的房子我们都有。而且说实每家房源都差不多，我真的不太建议您走很多公司，我们都是一对一的服务的，您找很多公司，每天接到很多电话，会影响到您的生活和工作不说，有些还会耽误您的最佳购买时机。相信我们公司一定可以帮姐找到合适的房子的。
思路：有些客户可能是初次选择附近的楼盘，所以这类客户会询问很多的楼盘的问题。周边的配套啊，交通啊，市场趋势啊之类的。遇到这类客户一定要耐心的介绍并加以引导。这类客户最需要立即带看，因为他们对社区的房源没有概念，带看可以进一步了解他们的需求，加以判断可以向正确的方向引导。接待期间除了销售公司和销售个人外，还要进行忠诚度铺垫，不希望带看过的房源透露给同行之类。但是不介意他们去任何一家中介，因为没有比较他们是不会选定由谁家为其服务的
X姐，您最近看过哪个小区的房子?看过什么居室的房子?看房子看了多久?最近的看房时间?
思路：探询她看过哪些，为什么不喜欢，避免再犯同样的错误。试探她总体看房的时间周期，判断她的心理价位和涨幅程度。也可以通过她看过的房子分析出她的需求，进一步获得她的信任
这小区周边的情况是这样的~~~~~您是为孩子上学呢还是买给老人住呢?
思路：探询客户买房的用途，不同的用途需求自然不一样
X姐，咱是自住还是投资啊?
思路：探询客户买房的目的，不同的目的心理价位不一样
您需要的面积范围，朝向，价格区间，楼层和配套需求?
思路：可以尝试拟一套房子比较符合他要求的来探测他的真实要求是什么
X姐您有没有朋友，亲戚。同事在周边住或买了房子的?
思路：探询是否了解小区的价位和户型，是否有烦人的军师等等
在哪工作?远不远?
思路：判断看房会否方便。在问到一次性或者按揭这个问题，我建议在带看过程中询问
二，网络接待
1. 网络接待之房源接待
网络接待的房源比较少，虽然现在房东也在看我们发布在大大小小的网站上的房源信息，但是毕竟他们希望是由经纪人来反馈最真实的市场走势，所以一般经纪人接到网络买房的比较少。如果接到了其实就跟洗盘电话没什么区别，相应还是要询问出房屋的基本信息。只不过网络接待的有些房源并非我们熟悉的产品，而且房东也会故意拭探你能给出的最高价位是多少。所以，也需要一点点小经验来判断究竟是房东打来的还是客户打来的。鉴于我们的目的是要收集到信息还要留下房东的.电话，所以建议经纪人在网上还是要留手机号码尽可能不要留座机号码。
思路：可能报出来的房子是我们陌生的小区，除了平时多积累相应周边小区楼盘信息外就要稍灵活了。不懂的一定要查问清楚，或者直接说实话说我们暂时不做这个小区，但可以帮业主找客户。也许他也有朋友拥有我们所做的社区房源，不要不给予理睬
哦，您说的是XX小区的房子啊?说实话我们店可能暂时做不到那个小区。但既然哥您这么认可我们公司，又这么认可我。我一定竭尽全力给您推荐到相应的店面，让他们尽快给您找客户。您说一下具体的信息好吗?
思路：了解完信息之后，问一下有没有附近的房源信息
那么XX先生，您这套房子我会帮您留心和推荐，对了，您在YY没有房子吗?或者您的朋友，亲戚没有这边的房子吗?这边的房子最近挺好卖的，可以的话XX先生您把XX小区卖了再买一套吧!肯定能升值!
思路：如果是有目的性的业主会直接问询你的网络房源情况，这时房价不要说得太直接，就说其实现在价格都差不多，基本上在XX-YY的区间，要看户型了。如果他始终纠结在某个户型或者某一楼层，基本上就可以判定出是业主在询价，采取相应的对策就好了
XX先生，你说的这个房子现在就能看，您看您现在方便就赶紧过来吧。哦，今天不行是吗?XX先生今天要是您不来的话这房子就没了。现在这个户型真的不太多了，这房子价格还低于市场价。
思路：诱惑他过来看房
嗯，嗯，现在的价格也就每平米S万吧。我说您现在方便就赶紧过来吧。看看户型也行。哦，这个户型您熟悉啊?不用看?就是想问问价格。
思路：基本上谈到这里就能判断出来是业主还是客户了
那基本上就是刚才和您说的这个区间价了。哦，那您是想卖房子啊?咳。还以为您想买呢，那您 的房屋情况是?~~~~
思路：所以经纪人在报价的时候不要太清晰，稍微模糊一些自己也好圆话。这样就不会拉升业主对房价的期望值
2. 网络接待之客户接待
很多的客户通过网络看了我们推荐的房源后，都会比较直接的想获得他们所感兴趣的信息。所以经纪人除了稍微谨慎一点报房源信息外没什么别的选择。如果你在电脑前面，一定要先查查他的手机号码，看看是不是中介探房子的。紧接着如果你对他的询问的房源不熟就赶紧登陆自己的网络页面去查找，看看自己的报价回忆一下这套房子的基本情况。然后策略性的引导他过来看的房子。如果他问房子还有没有，基本上不要一下子就回绝说没有，我们尽可能在电话接待的时候将客户的大致信息挖掘出来。并一定引导其来看房。一定要切记不管你如何应对客房的询问，一定要在谈话中尽量让自己传递真诚的感觉，不要让客户和我们的初资助沟通就留下：油嘴滑舌“的印象!我们常常说一样的话，从不同的人嘴里说出来的味道就好像是不一样的，原因就在于语言包含的感觉不同。而感觉是有穿透力的。想要表现出色而令人印象深刻的”脱口秀“，还要我们平时反复不断在积累和练习，演习是锻炼话术的最好方法。
思路：针对价格超低的帖子，着重对“房源情况“的铺垫，先肯定有
“XX先生，确实是有这套房子，可是~~~
A. 房东在外在，对北京市场价不是很了解，他给我们报上来的确实是这个价，不过按我的经验来看，还是需要再稳定一下。按现在报这个价，确定是最低的，很多客户也都在问，不然您先留个电话给我，我找两套差不多的房子咱们先看看，喜欢再商量!(因为初步需求确定，需要做的就是留下电话。稳定情绪，引导看房)
B. 我们现在都正在带客户看呢，房东着急用钱，昨天晚上刚报上来的，您应该知道XX社区卖这个价绝对是便宜。您这边方便现在过来不?我可以在这边接您!能找得到我们店吗(思路：制造紧张气氛，引导看房，见面后再落实细节)
C. 好像已经卖了，刚刚房东在我们隔壁店谈来着(或者现在有客户正谈)这个号码是您的手机号码吗，我打个电话再确定一下，5分钟之后给您回过去，(等3分钟)XX先生，这房子现在还没有签呢，钥匙被我要过来了，现在能过去看，要不您现在过来吧。这个价钱确实是市场上相当难找啊!另外刚巧有一套性价比不错的房子，也是今天晚点能看，您过来，我顺便帮您约下一起看看!(思路：表现出我们的服务意识，先引导来看房并且准备备选方案，如果看不了或被卖了再转到备选房源上)
D. 我没发过，贴子是房东发的，他着急卖又没时间，我跟他关系特别好，他就把我电话留下了，我手上还有这房子 的钥匙呢!(思路：针对网络上发布房源的基本信息描述特别少的房源，这招以下变应万变)
思路：客户真的来了要看那套房子的话，就带他去看有钥匙的房子，铺垫有客户在谈等，制造可现场定房的障碍，也可以找同事配合，在你带看的同时，电话通知你房价刚刚涨了或者房子已经卖了的信息!尽量配合得不露出什么破绽。目的就是让他定有钥匙的房源或者再找合适的给他。
思路：我们当然也可以说房子没有了或者房子的价格真的不是真实的，但是关键是稳定客户，了解需求，引导来看推荐的其它房子
XX先生，不好意思，我们这套房子卖了，不过今天我们刚刚上了一套性价比更好的房子，我还没有来得及发上去，一样是一套X居
思路：挑选一套手上有钥匙的三居的房子来推荐，并在推荐之后，跟随你发布的三居做对比，突出一下为什么你推荐了这套新的房源。把客户打电话过来 想咨询“目标房源转移“因为客户都喜欢更新鲜，更好的信息!
所以我建议XX先生你来看一下这套房子，(思路：从客户的角度分析，他也会觉得这个经纪人似乎是在给他更好 的建议，对你的印象会大大加分)
思路：铺垫客户不再找其他同事
A. 我们房源都是共享的，您找我就不用再找其他同事了，因为房子都一样。思路：销售下自己是月冠，精英之类的)
我是我们公司的12月份的月冠，我肯定能帮你找到房子
B.您先跟谁联系，就属于谁的客户，您有没有跟随别的同事联系过?如果有，我就不带您了，找他就可以了。(思路：在表现自己大度的同时还销售了同事)
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1、首先，打开链家app。点击登录或注册。
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4、进入主页，选择所在城市。然后选择需求。
5、选择看房、买房区域。房型以及价格等。往下滑动选择心仪的房产。
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1、地段、面积、价格、朝向、楼层要求、装修、入住时间等需求的了解。
2、以前看过哪些房子，有没有本区域或跟本区域类似的。
3、什么时间方便看房，留下方便联系客户的手机号码。
4、了解买房的原因，比如客户是需要学区房还是婚房等，还有客户的一些生活习惯，对周边环境的要求等。
5、客户对楼盘的了解程度，是否真的想要购买，对价格的要求跟市场价相差的幅度。
打电话注意内容和节奏
1、打电话的前10秒很重要，要争夺到客户的注意力，那么热情、礼貌的问好就是最好的引人注意策略，其中三个关键点很重要：名字、热情、自信。
2、要简捷流畅地将服务或产品的特色表述出来，不用太过详细。只有先让客户了解整体情况，使之快速做出有无兴趣或需求的反应，以便迅速调整讲话策略。
3、打电话的目的就是约访，因此不要过多纠缠，要尽快直奔目标。
4、建议式给出时间，切记不可提出一些容易被拒绝的问题，例如：您有空吗？顾客的下意识反应一定是没空。而是“您是周五有空还是周四有空呢？”这样选择式问答。
5、抓住客户关注点进行重点介绍，每一个客户看中的房子利益点不一样，如果一个房源的卖点很多，就应该根据客户的喜好进行重点介绍。
6、随机应变，灵活应对客户质疑，辅以销售激情，便成功了一半。
小伙绕开中介私下租房，被电话轰炸，每天接80个骚扰电话
近日，家住青岛的魏先生，每天都要接到80多个电话，除此之外还有无数的垃圾短信。很多中介服务网站都会给他打电话，推荐各种服务产品。还有很多人打电话询问卖房信息。
这一下把魏先生搞蒙了，一打听才知道有人以他的名义在网上发布了很多虚假信息。信息显示魏先生有房要出售，而且价格要比市场价低七八千。还有很多推荐股票、推荐理财、推荐男性手术医院的电话。
魏先生意识到他们被人网络轰炸了，而这一切还要从今年10月份的一件事情说起。当时魏先生到一家中介看房子，一开始一个店员带着魏先生去看房。但工作人员在看房的时候，原租客还在里面。而参观房子的时候，中介自己没有陪同进去。在这个过程中，租客就把魏先生的联系方式留下来了。
这次看房魏先生表示并没有看中，双方就都离开了。魏先生没有和中介签订任何相关协议。几天后，这个租客主动联系魏先生，希望他能把房子租下来。按照魏先生的话就是多看几次后，感觉这个房子是还可以，就通过转租的方式把这个房子租下来了。
这个过程中发生了什么，我们并不清楚，或许魏先生找到了房子中原先没有看到的亮点。也有可能租客对他有了某些让利。但可以确定的是，这种转租模式，让中介收不到钱了。按照当地中介的佣金规则，租客需要额外付一个月的房租作为中介费，也就3300元。
所以当中介得知魏先生通过转租的方式租下房子后，就到魏先生租的房子里闹了起来。并表示魏先生的房子是中介带着过来的，擅自进行转租违背了契约精神。中介给魏先生两个选择，一个是把房子退出来，另一个交3300元钱。魏先生表示，自己和中介没有相关性的协议为由，拒绝了中介的要求。
电话轰炸这事出来后，当有人联系中介时，中介的工作人员都表示这个事情自己不负责，让找老板联系。老板也表示不要打电话过来了，自己没有义务来配合。
我们不能肯定电话轰炸是中介所为，但可能性还是很大的。中介的心情我们可以理解，因为在他们看来，魏先生的行为非常不道德。但采用这种极端方式，对自己的生意不但会带来负面影响，或许还有法律风险。魏先生属于贪小便宜吃大亏的典型，我们不能排除他选择转租的心理，但客观上就是节约了3300元的中介费。
要知道一旦自己的电话被垃圾网站挂上，很可能就无法删干净了。而现在的手机号因为绑定了太多的个人信息，想换号码成本是非常高的。你对魏先生被电话轰炸怎么看？他该如何解决呢？不妨留言处交流下。
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