上海二手房价格走势2020（频繁上热搜的上海学区房迎来温和降温）

上海二手房价格走势2020（频繁上热搜的上海学区房迎来温和降温）

• 频繁上热搜的上海学区房迎来温和降温
• 疯狂的楼市“打新”一族：只要手上还有“房票”，就先用完再说
• 开发商出了网签合同是不是就等于银行已经放款
• 上海楼市明显降温，官方都出台了哪些政策

3月16日，上海学区房上了微博热搜。
当日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。根据该办法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证校校之间的平等。长期困扰上海中小学生家长的初中择校问题，或将随着这一改革措施的深入推进逐步缓解。
这不是上海学区房第一次上热搜，2020年下半年，上海学区房曾因价格上涨引发网友热议。根据克而瑞监测数据，2020年3月份以来，大三林板块、张江板块学区房聚集的区域，部分带学区新房价格涨幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。
学区房温和降温？
3月16日，上海市教委公布了《实施办法》。这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生。《实施办法》规定，从2022年起，上海市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。
值得注意的是，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。
“这个政策的目的主要是让各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校（高中）读书，对于学区房有一定冲击，但预计影响有限。”亿翰智库总监于小雨对《证券日报》记者表示。
“目前小学升初中的规则没有变，购房者有实力还是会买学区房，优质学校的朋友圈资源是家长非常看重的，初中名校的优势可能相对变弱了，但相对弱可能也比普通初中要强。可能原来初中名校上高中名校的名额是200个，现在是80个，普通初中可能原来是0，现在是1。”于小雨对《证券日报》记者补充说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“按照克而瑞监控数据，上海市热门学区板块今年年初的价格较去年最高点有所回调，此次初中升高中录取新政的出台，应该会让学区房温和降温。”
专家建议理性置业
学区房涨价成为2020年下半年上海楼市的热点词。据《证券日报》记者走访了解，上海大三林区域前滩板块诸多二手房小区、张江集团中学对口的几个小区等，2020年全年价格涨幅超过50%。多个小区二手房价格远超10万元/平方米，而前滩新房均价在9万元/平方米左右，两者严重倒挂。
“现在核心区域的新房，分数没达到60分（满分，上海新房实行打分制度）基本排在靠后的位置，摇到号的可能性较小，满分家庭摇到号的希望较大。对于购房者而言买到新房就是赚到，学区稍微好些的二手房基本跟新房价格严重倒挂，价格也是天价。”一位上海本地房企内部人士告诉《证券日报》记者。
“三林区域2020年二手房涨幅较大，部分小区如博学家园的成交价已经从去年最低单价6万/平方米涨至最高10万/平方米。三林区域内二手房去年是普涨，最低涨幅在30%，最高的翻了一番还不止。以三林这边的都林嘉苑举例，该小区2020年初二手房均价在5.2万元/平方米，现在基本单价超过8万元/平方米。”链家上海三林区域某二手房交易工作人员告诉《证券日报》记者。
严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受到更公平的招考机会，自然使得‘哄抢好学区’的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即‘教育资源均衡化’的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。”
上海易居房地产研究院发布的《上海教改开启，教育资源均衡利好房价稳定》报告，对3月16日上海市教委的教改政策进行了分析，重点研究了四方面内容，即“名额分配综合评价录取”改革内容、去年上海学区房存在什么风险、教改下学区房市场如何变动、家长应如何理性择校和理性置业。
报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅居前。报告称学区房类似涨幅明显偏大，若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。
“中考这件事本来就是看分数的，之前也可以跨区域报考学校（可能跨区只能报一个），现在会更加公平一些，是个好的开端，原来普通初中学校的第一名，虽然是第一，但分数还是达不到高中名校的录取分数，现在有名额了，能上高中名校了。改革后，高中名校从‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各区掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’，还是在优中选优。”对于上海市高中录取新政，于小雨对《证券日报》记者表示。

编者按：2020年中国房地产市场跌宕起伏，先后经历疫情停摆、万人摇号、长租公寓爆雷、局部城市过热、三道红线融资监管等热门事件。在这充满不确定性的一年，中国楼市再度“冲高”，房地产市场生态亦在潜移默化地发生改变。时代变了，这是很多地产人在2020年的感慨。岁末年初，时代 财经 推出“地产?浮世绘”系列报道，选取了行业中一些有代表性的个体，他们的经历或许能让你对房地产这一年的变化更能感同身受。

打新，注定会成为2020年的楼市关键词。

这原本是一个股票交易术语，意指投资者用资金参与新股申购，如果中签的话，就能以发行低价买到即将上市的股票，上市后再高价卖出赚一笔钱。如今，伴随着国内热点城市严格限价，新房与二手房之间价格倒挂严重，在买到即赚到的预期之下，楼市摇号“打新”开始逐渐盛行。

在央行放水的大背景下，深圳楼市的火热并非孤例。“万人摇”的现象跨越大半个中国，在杭州、上海、南京、宁波、成都、西安等热点城市蔓延。当无数等待着持币入市的购房者，遇上严格限价带来的套利空间，疯狂的打新产生强大的现实扭曲力，带热整体楼市，让买房难上加难。

对于这些城市的购房者而言，不管是出于何种购房目的、处于什么样的人生阶段、有多少的购房预算，在摇号政策中都一视同仁，买房变成了一场运气的厮杀。轮回摇号打新，成为他们最真实的2020年买房体验。

“终于上车了”。在最终选完房的那一刻，黄博心中只有这一个感想。

从2019年中开始到今年5月，将近一年的时间、20多个楼盘的摇号等待，经历一次又一次希望的燃起和落空，被蹂躏了十数次的黄博终于在杭州萧山南卧定下属于自己的房子。

这至多是一套“合适”的房子，而不是“满意”的房子。黄博告诉时代 财经 ，从摇号结果公示的那一刻到三天后选房日的早晨，他的内心一直在买还是不买之间来回拉锯。不管是交通便利程度、周边配套，还是价格，项目都没有太大优势，可如果错过了这次机会，谁也无法预测下一次能摇上号会是什么时候。

“在僧多粥少的杭州，想要买到一套满意的房子太难了。杭州楼市现阶段根本不是人选房，而是房在选人。”

3年前计算机专业毕业来到杭州做“码农”的黄博，赶在应届生落户的最终节点成功落户，并萌生了要在这里买房的念想。他的故事，在杭州再稀松平常不过。依靠互联网相关产业的蓬勃发展及较为宽松的落户政策，杭州迎来大量人口流入。

数据显示，2015年开始，杭州新增常住人口开始狂飙，持续激增，并呈现出越来越强大的后劲。2015年-2019年，杭州新增人口一年一个台阶，分别为12.6万、17万、28万、33.8万和55.4万。到2019年末，杭州常住人口成功突破千万。

但微增的新房供应量，仍难以适应快速增长的人口需求，再加上严格限价背后隐藏的套利空间，使这座城市成为一个“常年摇号的城市”。

据浙江在线网统计，2020年上半年杭州市区共领出411张（233次摇号）预售证，近5万套房源背后，有着超37万组的购房者登记摇号，9.5万组无房家庭参与其中。其中，万人摇的火爆场景共出现5次，涉及融创城、和光尘樾、幸福里、西溪公馆等项目；新房摇号中签率低于2%的情况，也多达10次。

火爆的杭州楼市背后，多的是持币入市的购房者，买房变成了运气的厮杀。在黄博参与登记的20多个项目中，中签率最低仅不足5%，而最高的依然不到50%。最密集的时候，黄博一周之内要等待三四个楼盘摇号的结果。

“每一次都像买彩票一样，从一开始的满怀期待，到临近出结果前的忐忑不安，再到查询结果后的幻想磨灭，很多时候明明觉得不怎么样的项目，最后照样摇不到。”

一次又一次，黄博陷入“登记、等待结果、再登记”的循环。在这个过程之中，他只能不断放低自己的要求，重复机械地登记每一个意向楼盘，并寄希望于运气。

因此，当摇到一个不那么满意的项目时，即便再纠结，但站在选房现场的那一刻，黄博还是能立马做下决定，他不想也不愿再回到不断摇号又不断希望破灭的买房中去。

“选房其实跟选人一样，不要总想着一定要等到最好的那个人，出现合适的就要下手”。回顾这漫长的看房一年，黄博最后如此总结道，先上车比什么都重要。

当黄博最后完成网签等一系列手续，开始还房贷的时候，160公里之外的燕婷在上海开启了自己艰难的看房之路。

横盘3年的上海楼市，从今年年初开始迎来新一轮上涨行情。贝壳找房数据显示，上海二手房的挂牌均价从2019年末的5.23万元/平方米上涨到2020年末的5.82万元/平方米，涨幅高达11.3%。

感受到上海房价大涨的压力，燕婷将自己的购房需求前置。一开始，她瞄准在上海外环内或环线周边的二手房，想要找到一间近地铁、房龄10年以内的三居，她深知上海学区房的宝贵，因此从一开始就没有把学区当作硬性指标。

但她却依然发现按照自己的500-600万元左右的整体预算，这些要求很难同时实现。从莘庄、颛桥、梅陇、长桥等片区看到南翔、上大、共康、大场、顾村，从南到北，燕婷跑遍大半个上海。最后发现，便宜承受得起的房子普遍硬伤多，而各方面都满意的好房源，算上税费、佣金等，已经在可承受范围之外。

更何况，没有购房经验的她谈价困难，时不时还会遇到房东反悔跳价、犹豫两天之后就被买走的现象。相比之下，限价之下的新房明显是一个更合适的选择。考虑到流程清晰、价格相对较低，经历了二手房价格多次谈不拢的燕婷跟随着朋友一起，加入打新摇号的“大军”。

她还记得，自己登记的第一个项目是热度极高的中核锦悦府。这个仅有318套房源、均价6万元/平方米的项目，却在5天之内，实现认筹1350组，有效认筹1332组，认筹率高达424%。每4个人才有1个人最终获得购房的好运，燕婷不出意外地与项目失之交臂。

累似的情景，在今年的上海不断发生。当二手房价格一路跳涨的时候，限价之下的新房变得更加炙手可热。上海中原研究院数据指出，2020年全市客户认筹7.17万组，整体认筹率117%，同比上涨66个百分点，客户购房热情高涨，多盘出现千人摇号的火爆现象；全年项目日光次数达到49次，同比上涨227%。

燕婷没有“摇即中签”的好运，在火爆的上海楼市中，她只能义无反顾地加入摇号的轮回。当时正值燕婷的工作出现瓶颈，新房、二手房两边都在跑盘占据了过多的精力，持续一段时间后，她最终选择辞掉工作专心买房。

“想着工作干着也不顺心，赚的那点钱如果要买二手房可能还跟不上房价的涨幅。不如索性一次性解决买房这个大问题，还可以用空余的时间学点东西提升一下自己。”

从8月开始，燕婷开始专注在徐泾、华漕、浦江、上大、共康等片区的新房项目，前前后后看过十余个项目，参与认筹登记的有三个，最后却都未能成功中签。当然，市场上并不是没有不摇号的新盘，分化的行情下，上海仍有不少新盘处于滞销状态。但在燕婷看来，一个项目的认筹率挺能说明背后的问题。

“我看下来，不需要摇号的盘基本都是郊区盘，既没有产业也没有教育，有的连地铁都没有。通勤时间过长、配套跟不上，生活也不方便，更何况还要考虑这些都会成为未来置换时卖不出去的因素。”

好在，她最终是幸运的，辞职后没多久，在经历四五次摇号后，她就成功摇上宝山一新盘。除去离地铁将近2公里不符合需求外，燕婷对这套房颇为满意。

“虽然最后‘上车’的房子不是十全十美，但在市场走高加自住合适等各方面因素综合加持下，还是愉快地上车了。目前来看，区域内二手价格倒挂，到时候置换出手肯定也不会太困难，未来只要能和大盘持平我就满意了。”

在限价新房摇号现场，除去黄博、燕婷这样的年轻刚需客外，还有不少购房者是基于投资需求进入激烈的新房市场厮杀。他们看中的是户型大、总价高的豪宅大盘，期望最大化利用手中珍贵的房票和资金，博得更大的收益。

2020年的打新盛宴中，深圳的华润润玺一期注定是一个绕不开的名字。同一个楼盘，新房和二手房之间存在超过5万元的价差，如果能有幸“中签”，随便一套房账面浮盈至少500万元起，堪称彩票中奖。巨大的利益背后，催生大量投资客代持买房。据经济观察报报道，有资深投资客透露，润玺一期的代持比例或超过80%。

肖立便是其中一员。名下已有两套房产的他，借着自己弟弟的名额，参与这场打新盛宴。虽然最终选房顺序排号1900多位的他未能成功如愿，可这丝毫不影响肖立快速将眼光瞄向龙光前海天境、沙井海岸城等后续推出的网红项目。

他形容自己，就像散打冠军一样，看中有套利空间的新房都会登记打新，“一路打下来”。2019年，他最后的名额贡献给了深圳蛇口豪宅半岛城邦四期后，就开始联手自己的弟弟一起投资房产。

已经快四十岁的肖立在外界来看是不折不扣的成功者。20年前从职院毕业的他，进入 汽车 销售行业，如今拥有自己的名车车行。2015年时，又与朋友合伙成功跨入美妆贸易行业，赶上时代风口，所获颇丰。

他向时代 财经 表示，回过头看，买房比做什么都好。“这么多年我一直兢兢业业在做实业、做经营，但赚的钱跟那些早年炒房的比起来根本不算什么，都没有买房靠谱。”

早年间，出于自住的需求，肖立曾在盐田沙头角全款买入一套总价百来万的房子。当时，南山的房价还在2万左右，常年活动在罗湖的他却觉得太远。多年之后，他在盐田的房产以400多万元的总价出售，翻了4倍，但朋友以同样资金买入的南山房产却获利千万。

“以前我从来不相信房子会这样涨，更多只是想着要自己住，生活要方便、风景要好，基本没有考虑过投资需求。但是，这些年看着深圳的房价从两三万涨到八九万，甚至现在十几万、二十万也不少见，我已经看不懂了。”

虽然肖立感慨深圳房价过高、看不懂，但他也坚信，目前在深圳买房依然是最好的选择。之前错过的楼市造富机会，他不愿意再错过。而且由于弟弟无房深户的身份，他手上还握有宝贵的3成首付资格，肖立依然希望将买房的杠杆拉大，尽量要买最好的。

“还会继续买，只能继续买”，肖立向时代 财经 表示，只要手上还有房票，就先用完再说。

编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！
继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二：2021上海楼市备忘录。
城市综述：2021年，上海一二手房呈现不同态势。一手房量增价稳，二手房则是量价齐跌，部分区域一二手房倒挂是加速市场分化主要原因之一。土地市场经历年初群雄并起夺地之后，下半年出现国进民退，国企出动抄底。
新房市场：量增价稳
从近5年情况来看，2021年创下了上海新房成交金额新高。
上海链家研究院数据显示，2021年，上海新房累计成交金额5819亿，同比增长9%，成交套数92672套，同比增长14%，成交均价55530元/平，同比持平。在限价影响下，2021年上海新房整体价格走势平稳。
2021年，上海新房累计供应73726套，同比增长6%，套均总价618万元/套，同比下降5%，供应均价56545元/平，同比下降4%。从供应节奏来看，全年呈现出先紧后松态势。年初由于市场较热，所以整体供应比较谨慎，无论是从区域选择，还是从楼盘筛选来看，都是以外环外和刚需为主。下半年，市场恢复理性，供应也有所放开，市区可选择面扩大。一些网红盘也逐步入市，全市整体供应量进一步增加。
二手房市场：量价齐跌
2021年，上海二手房累计成交金额9282亿，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平，同比下降1%。
从成交量情况来看，2021年上海二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。2021年一季度，市场延续了之前的余热，所以整体成交比较火热，特别是1月份单月成交量接近4.5万套，创历史新高。
但随着楼市调控政策持续叠加出台，市场热度逐渐消散，下半年以来，市场出现下行企稳的态势。特别是挂牌核验价以及 “三价就低”出台后，9月份单月成交量更是降至1.2万套，和2017年低谷时期的水平不相上下。
不过随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。
价格方面，下半年以来，上涨的势头已经得到遏制，但目前并未出现持续下跌的态势，成交均价基本稳定在4万/平以下。从全年来看，均价和套均总价同比均下降1%。
从近5年情况来看，2017年-2020年上海二手房成交量整体呈现上升态势，2021年则出现萎缩。
政策：摇号积分打新热 核验、就低二手冷
新房方面，2021年2月，上海推出新房摇号积分制，明确采用“计分制”规则。上海市房管局、民政局、社保中心等根据购房者在新房认筹时提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保的相关资料，计算得分。然后，按照房源数量130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围线的所购对象可参与摇号。
也就是说，买房前所有认筹购房者先计算自己得分，排名靠前的才有机会进入之后的摇号拼运气环节。不少购房者热衷于在上海一些一二手房价格严重倒挂区域购买新房，引发“打新热”。
二手房方面，2021年7月9日，上海市房管局明确，在上海市已实施二手房房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套二手房房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
2021年8月，上海房贷审批施行“三价就低”原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中相对最低的价格审定房贷额度。
在挂牌核验价以及 “三价就低”出台后，9月份上海二手房单月成交量降至1.2万套，和2017年低谷时期的水平不相上下。
土地市场：群雄逐鹿到国进民退
2021年上海全年出让95幅含有新建商品住宅的地块，总出让面积超570万方成交总金额达2396.77亿元，相比2020年1990.7亿上涨约400亿元。
另外，3月起采用双集中供地。全年共进行3批次住宅用地集中出让，第一批次集中供地，推出30幅地块全部成交，总成交金额达772.65亿元，第二批次住宅用地集中出让推出20幅地块，总成交金额达480.56亿元，第三批次住宅用地集中出让推出27幅地块，总成交金额达469.91亿元。第一批住宅用地集中出让呈现群雄逐鹿态势，第二、第三批则呈现国进民退态势。
其中，成交总价最高的是黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块，由上海建工、上海城投于2021年1月5日以底价176亿元竞得，刷新了上海市住宅用地成交总价纪录。土地用途为商住，成交楼板价约8.9万元/平方米。从区位来看，该地块东临上海著名的豫园景区，西北面则是人民广场，直线距离不到1公里，无疑是近几年来为数不多的上海市中心优质地块。
2021年，在上海拿地权益金额最高的房企是招商蛇口，其补仓上海花费了约169.62亿元，其次是上海城投，花费了约166.71亿元，第三名则是保利发展，投入了约134.94亿元。
从供地区域来看，自贸区临港新片区及大虹桥是上海2021年宅地供应热点，相信后续将在上海新房供应中有所体现。
热盘劲销百亿 浦东霸主地位受挑战
2021年，上海卖得最好的楼盘是中粮瑞虹·海景壹号，全年成交总金额达111.16亿元，也是2021年上海唯一一个成交超百亿的楼盘。
2021年，上海新房成交量前3区域依次为浦东、奉贤和嘉定，浦东成交新房15215套，成交均价约58510元/平方米。奉贤成交新房14567套，成交均价约33830元/平方米，这也是最接近浦东的一年。嘉定成交新房11634套，成交均价约43413元/平方米。
房价收入比
2021年前三季度收入58907元年均78543元，上海新房套均总价约628万元/套，与普通家庭（以5人计算）收入比约为15.56，上海二手房套均总价约331万元/套，与普通家庭收入比约为8.2。
租金：整体平稳
根据承租人反馈，2021年上海住宅租金水平基本保持整体平稳，没有呈现大幅上涨现象。但也有一些个案出现，租金出现100到500元上涨，涨幅约在4%-5%左右。
购房者群像：热衷“打新” 二手房观望
2021年，上海推出新房摇号积分制，引发新房“打新热”。由于上海前滩、陆家嘴、新天地、唐镇、御桥、临港等区域一二手房价格严重倒挂，一旦购得新房，转手收益可能在数百万。购房者们使出浑身解数只为买到热门新盘，他们已成为楼市中一个重要群体，他们出现的地方就是市场热点所在。
而二手房市场，2021年上海二手房市场较热，下半年风云突变。“三价就低”“核验价”等连续出台，银行放款时间也大幅延后。部分购房者因商业贷款放款缓慢，选择取消组合贷，采用纯公积金贷款+增加首付方式完成过户。而那些手中无法拿出更多资金的买家，面对此类情形，只能暂停买房。
同时，“三价就低”原则下，由于核验价与评估价绝大多数情况会高于备案价，也就是实际成交价，无形中增加购房者首付压力，变相“劝退”资金不足的购房者。 在上述多重因素的共同制约下，不少二手房房东和购买者选择暂时观望。
市场惨淡，中介的日子也不好过。和6月份高峰时期相比，2021年下半年上海二手房带看量下降20%左右。不少中介从业人员数周没有开单，甚至有中介门店几乎连续两个月都没有开单。
楼市面面观：加剧分化 告别草莽时代
有开发商认为，当前房地产市场环境一方面锤炼了企业健康度和风险抵抗能力，并适度加剧企业分化，另一方面也对行业自我梳理给予较大压力，健康度不达标的企业将难以生存发展。
也有业内人士指出，楼市下行不是偶然而是必然，房地产本质是制造业，凭手艺赚辛苦钱，不该有太多金融属性。过去是草莽时代，太多从业者习惯了赚快钱，已经不会也不屑于赚辛苦钱了，把行业带到被动局面。
展望2022：新房稳中有升 二手房继续萎缩
从2022年预计入市新房来看，全年上海新房整体成交量保持平稳是大概率事件，但具体情况仍然需要依据发证节奏具体观察。价格来说，由于2021年集中土拍均设定房地联动价，对比目前周边房价，呈现出稳中有升现象，这也预示着2022年新房成交价格可能出现缓慢小幅增长。
考虑到此前上海宅地成交情况，临港、五大新城等板块将成为新房供应大户，但大虹桥板块成交热度将会依然领先。
二手房市场则会不同，在“三价就低”“核验价”等政策影响下，2021年年底二手房月度成交量均低于2万套，这一态势至少会延续到2022年上半年，因此判断二手房会是先抑后扬走势。
二手房存在量在价先规律，预计2022年上半年成交量低迷时，会出现二手房价格松动情况，这也将促进下半年量能复苏。但上海楼市部分区域存在严重一二手房倒挂现象，二手房成交一方面取决于自身价格，另一方面需要等待一手房价格的提升。
土拍市场，预计全年会有四轮，临港及五大新城预计会是供应主力，规则调整概率不大，整体保持稳定毫无疑问。

? 上海楼市明显降温，官方都出台了哪些政策？

? ? 2021年刚刚开始，上海楼市就风起云涌，房价突破了近几年来的低迷，往上冲击的苗头几乎势不可挡。近日，据财经网的相关报道，2020年，上海二手房成交量达3.9万套，创下了自2016年以来的新高。但在这中间，其实涨幅度最大的，还是学区房，上海的学区房不仅出现了普涨，个别房子价格更是上涨了60%！与其同时，还出现了二手房数小时跳涨40万，在半天的时间内，竟然有47组购房客排起了长龙抢房，这种现象真的让人不可思议！

? ? ?因此，在1月21日晚间，上海市住建委、上海市房管局等8个部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当中提到了从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控，同时这份规定从22日起正式生效。

? ? 在第一条规定中，打击”假离婚“：对夫妻离异3年以内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数来计算。如果想通过”假离婚“来获得购房资格的，以及通过”假离婚“来获得首套购房资格的人，都会产生直接遏制作用。相关部门也会采取一定的应对措施，比如”婚内两年内不能买房“、”收紧资金监管“等方式。

? ? 在第二条规定中，严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比，要加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

? ? 第三条规定中，就是调整增值税免年限，将个人对外销售住房增值税免年限的时间从2年提升到了5年。也就是以前的满二不满五的普通住房，对外销售的免增值税，而现在只要不住满5年的话，无论是普通住房还是非普通住房，通通全额征收增值税。

? ? 最后一条规定中，是加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经济机构的监督，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法行为。

? ? 对于此次官方出台的这些政策，对于整个上海楼市也起到了降温的作用，规范了开发商，购房者，银行和中介等机构，也从基本上让上海的楼市回归到健康发展的道路上。