下半年超30城“升级”楼市政策 西安调控瞄向二套房
- 下半年超30城“升级”楼市政策 西安调控瞄向二套房
- 西安新房限价趋严吸引购房者：曲江新区有楼盘现“千人摇”
本报记者 杜雨萌
为落实“房住不炒”定位、保障支持自住需求，12月1日凌晨，西安市住建局等多部门联手发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从严控备案价、加强预售管理、发挥差别化信贷调节作用等方面加码楼市调控政策。
具体来看，《通知》对二套房首付比例进行了较为明显的细化，如在西安市已拥有住房面积在90平方米至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。而在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。
此外，《通知》还明确，在符合首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。
“从内容上看，西安市此次出台的政策主要是针对二套房，这也显示出政策保障首套刚需的合理需求，同时，对于有投资倾向性的购房需求进行有针对性的调整。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，整体上看，通过提升二套房首付比例可以有效抑制非理性购房需求增长，对于稳定房价、地价都具有积极意义。
据国家统计局公布的最新数据显示，10月份，西安市二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨1.2%。由于11月份的数据暂未公布，结合安居客线上的二手房挂牌价格来看，西安市11月份二手房价格环比10月份上涨0.10%，同比上涨1.81%。
上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，此次西安市发挥差别化信贷调节作用，呈现出三大特点：一是政策具有细化和分类调控的因素，即针对首套不同的户型，对二套购房采取了差别化的信贷首付比例，呈现出“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向；二是若贷款没有偿付完毕，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向；三是透露出信贷收紧的导向。
事实上，不只是西安市，今年下半年以来，已有多个热点城市从不同维度升级楼市调控政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，7月份以来，全国已有超过30个城市加码楼市调控政策。
“可以看到，目前楼市调控对于需求侧的调控更加深化。”在张波看来，结合下半年各地出台的调控政策思路来看，主要体现在两大方面：一是以房价为锚，一旦出现房价过快上涨的苗头就及时进行政策调整；二是政策的分化度有所增大，尤其是针对首套和二套房，既包括首付比例和贷款的金融政策分化，也包括摇号分配政策的分化。总体来看，在调控政策不断落地的同时，既兼顾平稳房价的目的，又有利于降低房地产市场金融风险，并同步起到弱化房地产投资属性的作用。
国庆节前，西安市发改委公示了2020年第13批(总第118批)商品房价格公示信息。此次公示共涉及18个项目、3902套房源，价格备案价区间为每平方米9783元至1.9万元。
中国证券报记者国庆节期间走访发现，购房者参与低价刚需盘及主城区改善项目的摇号热情不减。在限价趋严的情况下，西安楼市呈现明显的分化趋势。
多个小户型项目入市
在上一批次9月2日公示的项目中，不乏单价每平方米超过3万元的高端楼盘。而在10月即将新入市的楼盘中，出现了多个小户型项目，吸引了众多刚需人群目光。
国庆节期间，中国证券报记者走访部分新楼盘发现，看房者热情高涨，主城区多个核心地段项目售楼部爆满。
曲江新区某楼盘置业顾问告诉记者，国庆节期间非常忙。她表示，限价政策趋严，同一楼盘前后批次价格基本持平。同时，规划明确周边配套设施逐步完善也吸引了不少购房者。此外，一些新房与周边二手房价格倒挂成为项目火热的一大原因。
走访过程中记者发现，高性价比成为购房者关注的焦点。购房者对于三室户型需求度普遍较高，尤其偏好90-120平方米面积区间的房型。克而瑞研究表示，130平方米成为划分刚需购房者的分水岭，西咸新区聚集不少刚需为主的房源。
市场人士指出，10月新入市楼盘的备案价格较低，将吸引刚需购房者，摇号项目占比将显著提升。数据显示，2020年1-5月，摇号楼盘占比不足市场的10%，6-8月摇号楼盘占比逐渐提升，8月摇号楼盘占比已达到45%。随着10月更多刚需房源的加入，预计购房者摇号参与度将进一步提升。
新房市场热度不减，而西安二手房市场表现较平稳。数据显示，10月以来西安二手房均价为12614元/平方米，与9月均价基本持平，较上年同期上涨0.33%。
西安某房产中介告诉记者，目前购房者选择二手房的热情有所提升，尤其曲江、高新等核心区域。由于主城区供应量不足以及摇号中签率低，不少购房者考虑选择入手二手房，核心区域二手房房源紧俏，价格也有所抬头。
土拍市场持续火热
一位长期关注西安楼市的人士表示，目前西安楼市呈现分化趋势。一方面，优势地段紧缺。以曲江新区为例，由于存量土地有限，曲江新区现有部分楼盘呈现“千人摇”的模式。中国证券报记者走访发现，部分远郊项目由于周边配套设施不完善等问题，关注度远低于主城区，大部分楼盘销售清淡，去化周期拉长。
克而瑞研究显示，西安主城区新房供应面积下降。但在供不应求的情况下，市场实际销售火热。在市郊区大量新房供应的支撑下，成交规模逐年提升。新区产业、人才导入后涌现的刚需购房需求，以及改善型购房者外溢至市郊区，再加上限购政策放宽等因素，刚需板块出现畅销态势。
西安8月房地产市场月报显示，西安楼市呈现“淡季不淡”的特点，成交量小幅上涨，主城区关注度持续提升。数据显示，西安8月主城区商品房供应111.6万平方米，环比下降17.7%，同比下降15.5%；8月主城区商品房成交140.4万平方米，环比上涨0.6%，同比上涨7.4%。市场人士表示，改善、刚需市场热度均较高，“金九银十”热度将延续。
9月25日，西安住建局发布商品住房项目配建公共租赁住房的要求，明确新建商品房项目必须按比例配建公租房，构建以需定供、保障充分、结构合理的公共租赁住房保障体系，从而解决中低收入居民和新市民的住房问题。
市场人士认为，增加保障房供应有利于稳定房价。从土拍层面看，新政发布前土地公告中的附加条件已包含公租房建设、公建设施配套建设，但两条同时出现的地块较少，本次新政对于非热点区域的地价会产生一定影响。
在此背景下，西安土地拍卖价格屡创新高。9月28日，高新三期的7宗463.55亩土地竞拍，成交金额约94亿元。其中，用于共建配套费用约26亿元。高新三期住宅用地成交楼面地价最高7200元/平方米，加上配建费后，住宅综合楼面地价最高达15125元/平方米。该地块一举刷新西安楼面单价地王纪录。
业内人士表示，土拍市场持续火热，加上人口流入，使得地段好以及性价比高的项目一房难求，市场需求热度不减。而核心热点区域土地由于原先的摘牌条件苛刻，受新政影响不大。
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